Avertissement : cet article est purement informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Les paramètres des dispositifs (taux, plafonds, zonages, dates) évoluent à chaque loi de finances. Vérifiez les valeurs en vigueur sur impots.gouv.fr et dans le BOFiP, ou auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine, avant tout engagement.
J'ai vu des investisseurs signer un programme étiqueté « Pinel Outre-mer » à La Réunion début 2025, plaquette commerciale à la main, persuadés de décrocher une réduction d'impôt majorée. Le souci : le dispositif n'acceptait déjà plus le moindre nouveau dossier. Le Pinel, métropole comme Outre-mer, a fermé ses portes le 31 décembre 2024. Alors quand je tombe encore sur des taux de 23 %, 29 % ou 32 % vendus comme une « dernière opportunité », je tique. Ces chiffres décrivent un train parti. Voici l'état réel à La Réunion, et surtout par quoi remplacer ce levier.
Rideau
Depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel engagement Pinel ne peut être enregistré, ni en métropole ni dans les départements d'Outre-mer. La loi de finances n'a pas reconduit le dispositif au-delà du 31 décembre 2024. Concrètement, un programme neuf présenté aujourd'hui comme « éligible Pinel Outre-mer » pour un achat à venir repose sur une information périmée. La porte est close.
Le mécanisme reposait sur une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de location d'un logement neuf loué nu. Les taux Outre-mer étaient effectivement plus élevés qu'en métropole. Mais ce passé ne se rouvre pas : la fenêtre est close pour les acquisitions nouvelles.
Ce que gardent les investisseurs déjà engagés
Si vous avez signé avant l'échéance, rien ne change pour vous. La réduction d'impôt acquise se poursuit jusqu'au terme de votre engagement locatif, dans les conditions fixées à la signature. Vous continuez de déclarer le bien, de respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire, et de bénéficier de l'avantage année après année.
Le seul vrai risque pour ces dossiers est la remise en cause rétroactive : vacance prolongée, loyer au-dessus du plafond, locataire dont les ressources dépassent le seuil. Ces règles continuent de s'appliquer pour ceux qui sont dans le dispositif. Le détail des mécanismes figure dans notre guide de la défiscalisation immobilière à La Réunion.
Girardin
C'est là que se déplace l'attention des investisseurs Outre-mer depuis la disparition du Pinel. Le Girardin n'existe pas en métropole. Il est propre aux territoires ultramarins, et il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2029.
Pour le volet immobilier de réhabilitation, le taux de réduction d'impôt s'établit à 18 %. Il grimpe à 22 % lorsque le logement intègre des équipements de production d'énergie renouvelable, et à 26 % s'il se situe dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Le calcul s'appuie sur un prix plafonné, fixé à 3 295 € hors taxes par mètre carré de surface habitable pour les investissements réalisés en 2026.
Il existe aussi un Girardin pensé pour les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés, le Girardin IS, dont le taux de réduction se situe à 15 % ou 25 % selon l'exercice ouvert au 1er janvier 2026, lui aussi reconduit jusqu'à fin 2029.
Un avertissement que je répète à chaque fois : le Girardin social passe par des sociétés de portage agréées, et des montages mal ficelés ont déjà conduit à des redressements fiscaux. La solidité juridique de l'opérateur compte autant que le rendement annoncé. Un accompagnement par un professionnel spécialisé en droit fiscal des DOM n'est pas un confort, c'est une protection.
LMNP, le meublé qui colle au marché réunionnais touristique et professionnel
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ne dépend d'aucune date couperet. Il reste pleinement accessible. Et il épouse bien les usages locaux.
La Réunion brasse une clientèle de passage continue : tourisme balnéaire, mobilités professionnelles, mutations dans la fonction publique. Cette demande nourrit la location meublée à la semaine ou au mois, en particulier à Saint-Denis, à Saint-Pierre et sur le littoral ouest. L'intérêt fiscal du LMNP tient à la déduction des charges et à l'amortissement du bien et du mobilier, qui peuvent neutraliser une bonne part de l'imposition des loyers pendant plusieurs années. Reste à choisir entre le micro-BIC et le régime réel, un arbitrage qui dépend du montant des charges et de la valeur amortissable.
Déficit foncier
Pour qui vise l'ancien plutôt que le neuf, le déficit foncier garde tout son sens. Le principe consiste à imputer les charges d'un bien loué nu (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion) sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global dans une limite annuelle de l'ordre de 10 700 €, valeur à confirmer chaque année.
Saint-Denis historique, Saint-Paul ou Le Tampon recèlent un parc ancien réel, propice à des opérations de rénovation lourde. Un atout majeur du déficit foncier : la fraction imputable sur le revenu global échappe au plafonnement des niches fiscales, ce qui en fait un complément précieux pour les contribuables déjà saturés sur d'autres dispositifs.
Le plafonnement global des niches fiscales, cette limite annuelle qu'on découvre toujours trop tard
Tous ces leviers se heurtent à un plafond commun. Le plafonnement global des avantages fiscaux est fixé à 10 000 € par an dans le cas général, mais il est relevé à 18 000 € par an lorsqu'il inclut des investissements Outre-mer ou Girardin. Au-delà, l'avantage excédentaire est perdu pour l'année.
Ce plafond commande la stratégie. Empiler Girardin, LMNP au réel et déficit foncier sur un même foyer fiscal sans bilan préalable, c'est risquer de plafonner pour rien. Le déficit foncier, justement, reste partiellement hors de cette enveloppe, ce qui en fait souvent la dernière brique d'un montage déjà chargé.
Mon conseil avant de signer
Je vais être directe. La défiscalisation Outre-mer reste un vrai levier à La Réunion. Mais le Pinel n'en fait plus partie pour un achat neuf. Trois réflexes valent mieux qu'une plaquette.
D'abord, vérifier le dispositif visé directement sur impots.gouv.fr ou dans le BOFiP, parce qu'un argumentaire commercial peut dater. Ensuite, faire chiffrer un bilan fiscal complet par un conseiller indépendant ou un expert-comptable rompu au droit DOM, qui intégrera votre tranche d'imposition et vos charges existantes. Enfin, pousser la porte d'une ADIL locale si vous débutez : le conseil y est gratuit, neutre, sans programme à vous vendre. Pour relier ces choix au terrain, notre guide pour investir dans l'immobilier à La Réunion détaille les dynamiques par bassin, et notre guide sur l'achat de terrain couvre la construction.
Le Pinel Outre-mer est-il encore disponible à La Réunion ?
Non, pas pour un nouvel investissement. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024 et n'accepte plus de dossier depuis le 1er janvier 2025. Seuls les investisseurs engagés avant cette date conservent leur réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement.
Par quoi remplacer le Pinel Outre-mer ?
Plusieurs leviers restent ouverts à La Réunion : le Girardin (réhabilitation et social, prorogé jusqu'à fin 2029), le statut LMNP pour la location meublée, et le déficit foncier pour l'ancien avec travaux. Le bon choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre horizon et de votre capacité à gérer le bien.
Les taux Girardin sont-ils garantis sur toute la durée ?
Les taux et plafonds sont fixés par la loi de finances et peuvent évoluer d'une année sur l'autre. Les valeurs 2026 (18 %, 22 %, 26 % pour la réhabilitation, plafond de 3 295 € HT par mètre carré) s'appliquent aux investissements de l'année, mais la vérification annuelle sur les sources officielles reste indispensable.
Faut-il résider à La Réunion pour défiscaliser sur l'île ?
Non. Les dispositifs Outre-mer comme le Girardin sont accessibles aux contribuables fiscalement domiciliés en France, où qu'ils habitent. Le bien se trouve à La Réunion, l'investisseur peut résider en métropole.
Peut-on cumuler Girardin et LMNP ?
Pas sur le même logement, mais oui sur des biens distincts d'un même patrimoine, dans la limite du plafonnement global des niches fiscales (18 000 € par an avec de l'Outre-mer). Un bilan patrimonial complet est nécessaire pour calibrer l'ensemble sans gaspiller d'avantage.
Le Pinel Outre-mer appartient désormais à l'histoire fiscale de l'île. La défiscalisation immobilière à La Réunion, elle, continue : elle a simplement changé de véhicule. Mieux vaut partir des dispositifs réellement ouverts que courir après une porte fermée.